Bonjour à tous ,
Je place 2500 titres (pru 22,12) pour le dividende exceptionnel de 2€43 (versé le 16 mai) et pour le retour de l'action vers les 32 € à moyen terme...
@+
Jpcasti
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Affine : comptes publiés
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 3 mars 2011, a arrêté les comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2010. Les procédures d'audit sont en cours de finalisation.
Après deux exercices déficitaires en raison de la baisse des justes valeurs des immeubles, le groupe Affine a enregistré en 2010 un bénéfice de 10,6 ME. Cette évolution résulte d'une progression de 4,3% du résultat opérationnel courant et de 77% du résultat opérationnel net.
1) RESULTAT OPERATIONNEL NET EN SENSIBLE PROGRESSION
Les loyers nets sont en retrait de 5,2% par rapport à 2009. L'impact de la baisse des loyers à périmètre constant (-6,2%), associé à ceux des cessions et restructurations d'immeubles, a été plus que contrebalancé par la réduction des charges locatives.
La baisse des loyers est la conséquence d'une augmentation du taux de vacance au cours du premier semestre (11,6% à fin juin contre 7,9% fin 2009), suivie d'un léger redressement au second semestre (11,2% fin 2010). Elle reflète également les avantages consentis à certains locataires en échange de l'allongement des baux et les départs programmés dans le cadre des restructurations d'immeubles. L'impact des cessions du second semestre 2009 a été en majeure partie compensée par les acquisitions réalisées.
Le résultat opérationnel courant, en hausse de 4,3 %, bénéficie du redressement de l'activité de développement immobilier (2,7 ME hors dépréciation sur stocks) et de la diminution de 13,4 % des frais de fonctionnement, permettant de plus que compenser l'érosion naturelle des revenus des opérations de location-financement (2,9 ME vs 3,8 ME).
Le résultat opérationnel net de 36,2 MEUR est en forte hausse par rapport à 2009 (+77 %), alors même qu'aucune plus-value de cession n'a été enregistrée, contrairement à l'an passé (24,8 ME). Cette amélioration provient pour l'essentiel d'un arrêt de la baisse des justes valeurs des immeubles (-2,8 ME contre près de -47 ME en 2009 et 2008), à laquelle il faut ajouter une dépréciation sur la valeur du terrain de Sant Feliu (-5,2 ME), détenu en stock par Concerto.
2) RESULTAT NET A NOUVEAU POSITIF
L'exercice 2010 n'a bénéficié, contrairement à l'an dernier, ni du remboursement de la créance de carry back (4,9 ME), ni du produit de cession de la participation d'Affine dans Altaréa (fin 2009). L'augmentation apparente du coût de la dette nette, liée à l'absence du dividende d'Altaréa (1,7 ME en 2009), est plus que compensée par une baisse de valeurs des instruments financiers de moindre amplitude qu'au cours de l'exercice antérieur (-2,9 ME contre -7,6 ME en 2009) et d'une nette amélioration de la contribution des sociétés mises en équivalence (3,1 ME vs -4,4 ME). Le bénéfice net ressort ainsi à 10,6 ME (10,3 ME part du groupe) contre une perte de 2,7 ME en 2009.
Retraité des éléments non-courants, tels que la variation de juste valeur et les plus ou moins values de cessions, le résultat EPRA ressort à 17,6 ME contre 16,2 ME en 2009.
3) RECUL DU CASH-FLOW OPERATIONNEL
Le passage en norme comptable IAS2 de plus de la moitié du portefeuille de Banimmo a pour conséquence leur reclassement en stock : il en résulte que les achats, les ventes et les capex relatifs à ces immeubles, précédemment intégrés en cash-flow d'investissement, sont dorénavant inclus dans le cash flow opérationnel et entraînent une plus grande volatilité de celui-ci. En outre l'année 2009 avait enregistré une variation exceptionnelle liée à la vente d'une plateforme logistique développé par Concerto (14,5 ME).
Ainsi, le cash-flow opérationnel passe de 47,7 MEUR en 2008 à 74,1 ME en 2009 et 20,8 ME en 2010. Corrigés des effets ci-dessus, il passe de 59,6 ME à 45,2 ME.
4) LEGERE HAUSSE DE L'ACTIF NET REEVALUE
Après avoir légèrement diminué (-0,9%) au premier semestre, la juste valeur à périmètre constant a amorcé son redressement au second semestre (+0,8%). Sur l'ensemble de l'année, la baisse s'établit à -0,2%. La juste valeur du patrimoine immobilier s'élève à 1,060 milliard d'euros (droits inclus), en légère baisse (-2,6%) par rapport à fin 2009, les cessions (-80 ME) n'étant que partiellement compensées par les investissements (48,5 ME). En conséquence, l'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds propres que constituent les TSDI, et après retraitement de la juste valeur des instruments dérivés et des impôts différés, augmente de 1,7 ME (+0,6%) par rapport à fin 2009 pour s'établir à 286,0 ME à fin 2010, soit 30,70 euros par action (hors autocontrôle et après dilution des ORA). Droits inclus, l'ANR EPRA est de 335,9 ME, ou 36,06 euros par action.
5) DETTE FINANCIERE MAITRISEE
Le groupe a mis en place près de 120 ME de financements nouveaux au cours de l'année à des conditions qui lui permettent de soutenir son développement. Le coût moyen de la dette nette en 2010 est de 2,7%, et 3,9% coût de couverture inclus. Hors Banimmo, la durée moyenne de l'endettement s'élève à 5,8 ans. Aucune échéance significative n'est à refinancer avant 2016.
Au 31 décembre 2010, la dette financière nette du groupe s'élève à 718 ME (contre 693 ME à fin 2009) et représente 1,7 fois le montant des fonds propres. Pour l'activité de foncière stricto sensu, le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles, droits inclus, hors VEFA, plus valeur des sociétés mises en équivalence) reste à un niveau relativement élevé de 58,5% principalement en raison des investissements réalisés par Banimmo (acquisition de commerces et prise de participation dans City Mall et Montéa). Pour Affine seule (hors AffiParis et Banimmo), le LTV est en net retrait passant de 57,4% fin 2009 à 52% fin 2010.
6) VERSEMENT D'UN DIVIDENDE EXCEPTIONNELLEMENT ELEVE
Lors de l'Assemblée générale, il sera proposé le vote d'un dividende qui résulte des obligations de distribution attachées aux plus-values des exercices antérieurs. Ce dividende atteint 19,7 ME (soit 2,43 euros par action), contre 14,5 ME l'an passé, et offrira l'option d'être distribué soit en numéraire soit en action nouvelle. Sur la base du cours de bourse du 31 décembre 2010 (17,10 euros), ce dividende représente un rendement du titre Affine de 14,2%.
7) PERSPECTIVES
La légère amélioration de la situation locative et de la valeur des immeubles enregistrée au second semestre devrait se poursuivre en 2011.
La poursuite des cessions d'actifs non stratégiques devrait contribuer à renforcer la structure financière, tandis que le groupe s'attachera en fonction des opportunités à renforcer son effort d'investissement.
Le groupe poursuivra en outre sa gestion patrimoniale visant à améliorer la qualité et la rentabilité de ses bâtiments, notamment par d'importants travaux de rénovation et de redéveloppement
CALENDRIER
- 28 avril 2011 : Assemblée générale
- 16 mai 2011 : Paiement du dividende en action ou en numéraire (2,43 euros)
- 16 mai 2011 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
- Septembre 2011 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2011
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Sujet: affine 2€43 de dividende pour 22€ 
Mar 8 Mar - 16:52
