LMNP

Quelqu'un connait l'investissement de type LMNP on me dit que ca serait la meilleur solution pour acheter en France lorsque l'on y est pas impossable et aussi tres peu present en france (expat).

Aussi on me dis que le mieux c'est de faire un credit In fine pour ce genre d'achat?

Merci de vos conseils.

Le crédit in fine est effctivement une excellente formule quand on est fortement imposé, mais je ne sait pas si c'est intéressant pour un expat (qui ne l'est pas, justement...)

J'ai fait pas mal d'investissement immobiliers, et les "grosses" opérations (tout est relatif... ) ont été financées en in-fine. Seule contrainte : il faut au minimum 25 à 30% de l'opé en cash disponible au départ, pour faire le premier versement sur le contrat d'assurance vie sur lequel le prêt est adossé.
Demande conseil à mandrake : c'est un chef , en crédits immo ! Il a été co-fondateur du courtier de prêts CAMEFI : c'est te dire !
Je pense que je vais le faire , mais tant pis !

Merci pour la reponse.
Etant expat en effet c'est pas toujours evident car l'immobilier demande du temps et les banques sont aussi tres frileuses pour preter a des expats a leur compte ayant en plus des contrats de travail tres courts (3 mois) meme si cela fait 4 ans que je travail au Kazakhstan.

Donc seul ma banque semble etre d'accord pour me faire un pret et encore parce que ma conseilliere me soutient.

Mes criteres sont:

1) la facilite, le lmnp est gere pendant un nombre d'annee par le promoteur qui reverse un %
2) la tva est recuperable ce qui fait un investissement au final moins lourd par rapport a un bien classique
3) le cout de l'emprunt il semble que l'in fine coute moins chere a terme.

J'ai tout bon?


En attendant va falloir que je me remplume car j'ai un peu abuse de la Cox est il me reste plus rien.

Je vois aussi que les membres de l'amcox sont vraiment des specialistes dans leur domaines.

Le statut LMNP a l'avantage d'être très sécurisant pour l'investisseur qui contracte un bail commercail généralement de 12 ans avec un gestionnaire. Ce dernier lui reverse un loyer de 4 à 5% annuel.

Dans ton cas je ne sais pas s'il est opportun de faire un pret in finé car ce type de financement (+ couteux) n'est avantageux que si on est fortement fiscalisé... Les intérêts d'emprunt venant en déduction des revenus fonciers générés...

Enfin, je te demande de réfléchir à la vocation de ton investissement... Car la revente de ce type de bien n'est pas forcémént aisée... En revanche, si tu cherches le complément de revenus, alors ce statut est avantageux...

Bien cordialement,

Jérôme

http://www.inforeg.ccip.fr/fiches/pdf/loueur_meuble.pdf

attention à bien choisir entre les régimes "réel simplifié" et "réel normal".
Dans le premier, la déduction des charges est en effet forfaitaire et fixée à 72%, ce qui n'est pas intéressant en cas de travaux et d'emprunt importants.

je te conseille ce forum pour piocher des infos (attention aux fausses infos)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28421
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28958

burkhardt, si l'on contracte un bail commercial avec un gestionnaire, on n'est plus alors considéré comme LMNP, non?

Je crois que la différence entre LMNP et LMP tient seulement au montant des loyers annuels encaissés, Valérie: il faut dépasser un certain seuil pour avoir droit au statut de LMP. A vérifier.

Bonjour attention le statut LMP est trés controversé ,beaucoup de particuliers le revendiquent il est réservé à des professionnels,il ne permet pas d'imputer les déficits sur amortissements seuls les BIC peuvent y prétendre certains contournent l'obstacle avec une 2031 non professionnels pour éviter la plus value!!(attention)
C'est un statut qui évoque pour l'administration fiscale 90% de controle
Un appartement meublé doit l'étre de A à Z c'est sur ces ambiguités
que les litiges apparaissent
Il est pris au sérieux au delà de 23000 € annuel et doit étre inscrit au RC.
LES avantages sont( pour un pro) l'économie de la tva,
S'inscrire dans le cadre d'une résidence de tourisme,de service,ou médicalisée si possible ou bien il faut que le bien soit
confié à un proféssionnel en gestion locative
La fiscalité LMP permet dans certains cas de bénéficier de l'éxo de plus values et d'isf (pas neutre)
Pour faire court (éviter à tout prix) ce n'est que mon humble avis!!

mandrake a écrit:

au delà de 23000 € annuel et doit étre inscrit au RC.

voilà, ça ce sont les 2 conditions qui doivent être vérifiées en même temps pour être LMP. Les 23000€ peuvent être remplacés par une "somme procurant au moins 50% des revenus du foyer fiscal"

Sinon pour être LMNP , on a le choix entre 2 options fiscales comme je l'ai écrit plus haut. Et je pense que burkhardt se trompe car si l'on contracte un bail commercial avec un gestionnaire, on n'est plus alors considéré comme LMNP, mais comme LMP.

et tout à fait d'accord avec mandrake pour le LMP, mais le statut de LMNP est aussi dans le collimateur du fisc!!! trop d'abus.

Car pourquoi pas revendiquer ce statut le temps de faire des travaux, de prendre un emprunt, qui viendront créer un déficit fiscal, on loue un temps (à un proche?) et hop on récupère pour soi un logement tout neuf qui n'a rien couté.

ouh la la vous vous etes dechainer hier.

Merci pour ces infos, si je me rapelle bien LMNP (non professionel) si revenu <23K, LMP (pro) >23K ensuite il y a surement d'autres obligations.
Pour l'acquisition il semblerait qu'il soit possible de recuperer la TVA en LMNP et LMP. Dans le cas qui m'interessait c'etait l'achat d'un bien LMNP aupres d'une societe avec ensuite un bail ce qui me faurait fait un bien avec un revenu garantie au alentour des 4-5% HT qui au final du bail est ma propriete.

Bon le temps que je comprenne et que je me decide nicox vaudra beaucoup beaucoup et encore plus.
Donc j'aurais plus de soucis et j'agrandirais ma petite maison de thailande jusqu'a a la plage avec port prive pour mettre mon catamaran de 100 pieds (fait rien que pour moi).
On peut toujours rever